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一线城市楼市降温 溢出效应助惠州飙上榜首

来源:金羊网    发布日期:2016-5-4 10:05:00    浏览数:795

羊城晚报讯 记者赵燕华报道:北上广深楼市冲高回落已成事实,“接棒”的是哪些城市?4月百城房价指数表新鲜出炉,不过这次有点不一样:数据显示,新建住宅价格环比上涨的71个城市中,涨幅居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉。在前十排行榜中,已不见四个一线城市的踪影。值得注意的是,惠州以新建住宅价格环比涨幅6.3%而领涨全国,对此,业内分析认为,当需求之间找到了一个平衡点,就有大量刚需客溢出,造就一线周边城市房价高歌的神话。

一线城市全线降温

据5月1日发布的百城价格指数显示,2016年4月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11467元/平方米,环比(与上月相比)上涨1.45%,涨幅较上月收窄0.45个百分点。值得一提的是,“北上广深”四座一线城市全线降温,涨幅排名前十的城市被一线周边以及热门二线城市所取代。

中原地产首席分析师张大伟指出,3月份,多个重点城市房价和成交量均攀升至历史新高,但冲高后4月市场有所回落。比如沪、深两地在严厉的新政出台后,4月楼市成交均出现显著回落。

业内人士分析,前十名中都有个共通点,都临近一线城市北上广深,承接了部分来自特大城市的外溢需求,楼市量价齐升。随着一线城市政策收紧,房价涨幅收窄,而一线周边城市则呈明显上涨趋势。

中国指数研究院报告预测称,一线周边及热点二线城市房价上涨动力仍然较足,但随着稳房价政策效果的显现,涨幅将逐渐趋缓。

溢出效应成就惠州飙上榜首

前十名中,广东共有四位上榜,分别是惠州、中山、珠海和东莞。其中,不得不提下风头一时无两的惠州。数据显示,排名第一的惠州新建住宅价格环比涨幅为6.3%,房价领涨全国。

惠州作为一个三线城市,涨幅为何位居榜首?

据深圳规划国土委统计,2015年深圳新建住宅均价为33426元/平方米,为历史最高值,同比涨幅39.4%。与2013年年底的房价相比,暴涨了131%。

而据相关数据显示,2015年广州中心六区(荔湾、越秀、白云、天河、海珠、黄埔)平均成交均价为23847元/平方米,与2011年相比同比增加35%。

广深又贵又限购,让刚需一族大呼吃不消,于是乎广深客便把目光投向了性价比较高的边缘区域。尤其是珠三角城市间交通愈来愈便利后,便会有大量广深客溢出,例如广州隔壁的佛山、清远,深圳隔壁的东莞、惠州,甚至与之隔海对望的中山。数据显示,自佛山放开限购以来,广州客不断向佛山溢出已成为一种常态。去年佛山全市住宅成交量超过1400万平方米,广州客功不可没。

今年3月,广佛肇、莞惠城轨开通运营,使得珠三角城际往来更加便利。离广州不远的肇庆,乘着广佛肇城轨的春风,每隔一站房价竟相差3千/平方米,楼市更是一阵骚动。随着将来越来越多的高速公路、城际轨道开通,珠三角城市群1小时生活圈将实现,融城、跨界的生活形态在珠三角各大城市渐入佳境。

“地王”现象蔓延至二线城市

房企已敏锐觉察到这一点了。中原地产研究部的统计数据显示,4月份,包括万科、恒大、绿地、万达、保利、碧桂园在内20大标杆房企,拿地金额为218.61亿,其中高达195亿为二线城市拿地,足足占了九成。整体看,标杆房企已经接近全面进入二线城市阶段。

中原地产首席市场分析师张大伟分析,一线城市的土地供应很少,没有土地可拿,今年一季度,北京等一线城市出现了明显的土地供应减少现象。而随着京沪深等超大城市严控城市发展边界和人口规模,未来一线城市土地供应将越来越少,因此开发商不得不将战略重点转移到二线核心城市。与此同时,由于一线城市价格涨幅过高,在3月逐渐出现了部分约束性限制政策,而二线城市的楼市政策仍是以利好为主。

据观察,二线核心城市成为大型开发商争夺的主战场。在重点二线城市的热点区域,最近一段时期,起始楼面地价频频刷新纪录,“地王”现象蔓延。在广州“隔壁”佛山,进入2016年,佛山土地市场旺到“飞起”,新地王楼面地价更是直逼广钢新城低谷价。1月22日,时代地产以64亿元总价、折合约1.5万元/平方米楼面地价获得广佛交界处的大沥黄岐泌冲沿江路“桃花地”地块,成为佛山新“地王”。而在去年3月,该“楼王”附近的在售楼盘楼面地价仅约7500元/㎡,相差不到一年,同地段地块地价足足翻了1倍。3月30日下午,泰禾集团以37.25亿元闯局佛山,晋升最新单价地王。4月28日,老大万科也憋不住要出手了,经过长达四小时166轮竞价,18.351亿元斩获禅城城北地块,折合楼面价为6157.97元/平方米,溢价超过90%。

易居智库研究中心总监严跃进分析,一线城市纷纷祭出楼市调控政策之后,资金溢出效应明显,大量资本有进入一线城市周边及热点二线城市的苗头,因此这些二线核心城市房价和地价的上涨势头均十分强烈。

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